دوبی ؛ خانه ای روی آب !

گزارشی تحلیلی از انفجار حباب بازار مسکن دوبی  

دبى که در سال هاى اخیر به دلیل جذب بیشترین سرمایه خارجی، به جزیره تجارت خاورمیانه مشهور شده و عملا به پایتخت بازرگانى کشورهاى عرب خلیج فارس تبدیل شده بود، این روزها با خروج سپرده هاى سرمایه گذاران نگران، در بحرانی بزرگ فرو رفته است.

بحران مالى اخیر در دبى که زودتر از سایر بخش ها، مسکن در این کشور را دربر گرفته است در این روزها چنان شدت یافته که براساس آمارهاى منتشر شده بیش از 40درصد از فعالیت هاى ساختمانى در این شیخ نشین متوقف شده است. بانک هاى اماراتى در سال هاى اخیر بیش ازهر بخشى به املاک و مستغلات توجه داشته اند و اعتبارات خود را در این حوزه وارد کرده اند از آنجایى که جامعه اماراتى و به طور کلى جامعه عربى همواره به بازگشت سریع سرمایه عادت دارد، با آغاز بحران، قیمت فروش واحدهاى مسکونى خود را پائین آورده تا هر چه زودتر بتواند املاک و مستغلات خود را به پول نقد تبدیل نمایند که این کار به دامنه بحران افزوده است. بانک هاى اماراتى که تا چندى پیش حتى حاضر بودند تا 85 درصد کل ارزش واحدهاى مسکونى را به مشتریان وام دهند، این روزها نه تنها چنین ریسکى را نمى پذیرند، بلکه سعى مى کنند تا با بهانه هایی، وام هاى پرداخت شده را نیز بازپس گیرند. ناهمخوانى عرضه و تقاضاى مسکن چند ماه پیش، موسسه اقتصادى «مورگان استنلی» در آمریکا طى گزارشى اعلام کرد که قیمت املاک دبى تا سال 2010 به سیر صعودى خویش ادامه مى دهد و پس از آن سقوط مى کند. در این گزارش اشاره شده بود که قیمت مسکن در دبى تا پایان سال 2008 میلادى 35 درصد دیگر رشد خواهد کرد و تا پایان سال 2009، این رشد با آهنگى کند به 8.5 درصد رسیده و سپس در سال 2010 با سقوط ارزش مواجه خواهد شد. طبق این گزارش، دبى تا پایان سال 2008، براى پاسخ به نیاز ساکنان قدیم و جدید خود، سالانه به 30 تا 35 هزار واحد مسکونى جدید نیاز دارد که بنابر آمار منتشر شده موسسه اقتصادى مورگان استنلی، در سال 2010، میزان عرضه مسکن در این کشور از تقاضاى آن پیشى مى گیرد و به این ترتیب قیمت ها کاهش خواهد یافت. این گزارش با تشبیه وضعیت بازار مسکن دبى با شرایط سال 1990 سنگاپور، پیش بینى کرده بود که این کشور در سال 2010 دچار مازاد عرضه شود و تقاضاى بازار مسکن در دبى فروکش کند. پس از انتشار گزارش، سرمایه گذاران که پیش از این امیدوار بودند با تضعیف ارزش دلار، پول درهم تقویت شود، سپرده هاى خود را از این کشور خارج سازند. هم زمان با افزایش ارزش دلار، پول نقد در این کشور به شدت کم شد. بازارهاى دبى نیز کم کم نشانه هایى از نابسامانى مالى را از خود بروز دادند. امارات بدهکارترین کشور خاورمیانه از ابتداى سال جارى میلادی، سهام بازارهاى مالى این کشور با افتى 50درصدى همراه بوده است. ادغام موسسات مالى بزرگ توسط مقامات این امیرنشین همانند ادغام دو موسسه عظیم وام دهنده یعنى «املاک »تم ویل که با هدف ایجاد تغییر در بازار عرضه و تقاضا صورت گرفته بود نیز نتوانست آرامش را به بازار مسکن دبى برگرداند. اما این تمام داستان نیست. دکتر محمدحسین ادیب استاد دانشگاه، ریشه هاى بحران را بسیار بزرگتر مى داند. وى در گفت وگوى اختصاصى با کیهان مى گوید: به گزارش بانک تسویه حساب هاى بین المللی، «بدهى خارجى امارات در پایان سه ماهه نخست سال 2008، حدود 170 میلیارد دلار بوده است و درواقع این کشور بدهکارترین کشور خاورمیانه به نظام بانکدارى بین المللى بوده است. به گزارش این بانک، 91 درصد بدهى سررسید شده کشورهاى عربى در سال 2008 و 50درصد بدهى هاى سررسید شده در سال 2009 به امارات تعلق دارد. به عبارت دیگر، بدنه وام هاى خارجى امارات که کوتاه مدت بوده در سال هاى 2008 و 2009 سررسید مى شود.» این عضو هیئت علمى دانشگاه مى افزاید: «بحران مالى در غرب باعث کمبود نقدینگى در بانک هاى سرمایه گذار در غرب شد و به این دلیل این بانک ها از تمدید وام هاى سررسید شده خوددارى کردند و 5 ماه گذشته به گزارش هاى غیررسمى 50 میلیارد دلار سرمایه از امارات متحده عربى خارج شده است که این خروج سرمایه سبب سقوط 63 درصدى شاخص سهام در بورس دبى گردیده است. رکود در بازار خرید و فروش و ساخت و ساز: بازار ساخت و ساز و اجاره مسکن با متراژهاى بالا در امیرنشین هاى امارات با رکود شدیدى مواجه شده است. به گزارش خبرگزارى ها بحران ساخت و ساز در امارت هاى عجمان، فجیره، العین، ام القیوین (ام القوین)، شارجه و رأس الخیمه نیز بروز کرده است. در دبى به دلیل شرایط موجود و افزایش تورم، اکثر ساکنان امارات به اجاره آپارتمانهاى کوچک روى آورده اند که این امر افزایش سرسام آور قیمت و اجاره این گروه از آپارتمان ها را موجب شده است. در ابوظبى پایتخت امارات وضع بدتر از دبى است به گونه اى که مبلغ اجاره بهاى آپارتمان هاى کوچک یک خوابه و دوخوابه درحال حاضر نسبت به سال قبل حدود 400 درصد افزایش را نشان مى دهد. دراین میان گزارش ایرنا حاکى است: میانگین اجاره یک آپارتمان تک خوابه در داخل شهر ابوظبى بین 80 تا 120 هزار درهم (22 تا 33 هزار دلار) و براى آپارتمان هاى دوخوابه بین 160 تا 220 هزار درهم (44تا 60 هزار دلار) درسال است که این امر مشکلات بسیارى را براى خارجى هاى مقیم به وجود آورده است. این نرخ ها براى خانه هاى کوچک بین 300 تا 350 هزار درهم (82 تا 96 هزار دلار) و براى خانه هاى ویلایى بزرگ بین 400 تا 600 هزار درهم (110 تا 165هزار دلار) در سال است. اثر نامطلوب رکود اقتصادى در امارت فجیره بیشتر از سایر امارت ها خود را نشان داده است و موجب کاهش شدید تحرکات در بخش مسکن به میزان 70 درصد نسبت به اکتبر گذشته شده است. در امارت ام القیوین (ام القوین) که به دلیل ارائه تسهیلات بیشتر در اعطاى روادید اقامت، اکثر خارجیان خصوصا ایرانیان را در خود گردآورده است، مشکلات در حال بروز است. دراین امارت، قیمت هر مترمربع زمین به40 تا 50 درهم (11 تا 40 دلار) مى رسد و اجاره بهاى یک آپارتمان یک خوابه حدود 35 هزار درهم (10 هزار دلار) در سال است. در امارت رأس الخیمه و امیرنشین شارجه نیز اوضاع بحرانى است. در رأس الخیمه، بحران سبب گردیده تا اکثر برج هاى مسکونى و حتى تجارى ساخته شده همچنان خالى و بدون سکنه باقى بماند. در شارجه نیز تقاضایى براى بیش از 75 برج مسکونی، تجارى و ادارى ساخته شده در خیابان ساحلى این امیرنشین وجود ندارد و بازار با رکود نسبى مواجه است. در مجموع بازار مسکن امارات که زمانى یکى از پرجنب و جوش ترین بخش هاى اقتصادی این کشور بود، اکنون حرکت چشمگیرى ندارد و با رکود سنگینى مواجه است که این امر ناشى از نوعى بى اعتمادى در بین سرمایه گذاران است. هادى موتمنی، رئیس شوراى بازرگانان ایرانى مقیم دبى با اشاره به بحران در بخش هاى ساخت و ساز و مسکن در امارات اظهار مى دارد: «قبل از بحران مالى جهانی، سرمایه گذاریها توجیه داشت اما با شرایط عجیب و غریبى که پیش آمده و قیمت ها رو به کاهش نهاده دیگر حضور در این بخش ها سودآور نیست و نمونه هاى زیادى وجود دارد که افرادى که ساختمان یا آپارتمان پیش خرید کرده اند، گیر افتاده اند و به دلایل اقتصادى قادر به نقدکردن اصل سرمایه خود و خارج کردن آن نیستند.» بحران در بخش مسکن امارات تمام مسئولین بخش هاى خصوصى و دولتى این کشور را نگران و چشم انتظار بازگشت سرمایه گذاران بزرگ کرده، اما شرایط به گونه اى در حال پیشروى است که امکان سرمایه گذارى در این کشور مقرون به صرفه نشان نمى دهد. اخراج نیروى کار و کاهش شدید ارزش سهام مسکن اخراج نیروى کار و سقوط شدید ارزش سهام در بازار مالى دبی، بخشى از تاثیرات بحران شدید مالى بر شرکتهاى بزرگ ساختمانى در امارات است. شرکتهاى بزرگ ساختمانى در امارات به ویژه در امیرنشین دبی، تحت تاثیر بحران مالى در بخش مسکن به اخراج شمار زیادى از نیروى کار خود روى آورده اند و این وضعیت سبب گردیده تا ارزش برخى از این شرکتهاى ساختمانى در بورس دبى تا 80 درصد کاهش یابد. شرکت عمرانى «املاک» که یکى از بزرگترین شرکتهاى ساختمانى در خاورمیانه به شمار مى رود در بازارهاى دبى 80 درصد از ارزش سهام خود را از دست داده است. همچنین ارزش شرکت «اتحادیه ملک و املاک» نیز در بازار بورس دبى به میزان 78 درصد کاهش یافت. در این میان نیروى کار، نخستین قربانیان این کاهش ارزش سهام در بخش ساختمانى بوده اند. شرکت ساختمانى «داما» پس از کاهش ارزش سهام خود، اقدام به اخراج حدود 200 نفر از نیروى کار خود نمود. شرکت ساختمانى «عمران» نیز اعلام کرد که همین تعداد از نیروى کار خود را اخراج کرده است. فرار سرمایه گذاران از بازارهاى مالى امارات: به گفته کارشناسان اقتصادی، واردات بى رویه یکى از بزرگترین عوامل ایجاد این بحران مى باشد. در این میان آنچه که به ورشکستگى گسترده تجار امارات انجامید، سقوط قیمت کالاهاى صنعتى به میزان 35 درصد طى دو ماه اخیر است. دکتر محمدحسین ادیب در این زمینه معتقد است: امارات در یک سال گذشته 140 میلیارد دلار کالا وارد کرده است که این کشور با جمعیت 3 میلیونى خود، نیازى به این حجم از واردات کالا ندارد و قسمت عمده این واردات، براى صدور مجدد به این کشور عربى وارد شده است.» ادیب افزود:«اگر موجودى انبار امارات 40 میلیارد دلار باشد، تجار اماراتى 35درصد از این میزان یا حدود 15 میلیارد دلار زیان دیده اند.» در این میان دستگیرى تنى چند از مقامهاى ارشد تجارى کشورهاى عربی، به کاهش اعتماد سرمایه گذاران داخلى و خارجى دامن زده و فرار سرمایه گذاران از این کشور را تشدید کرده است. در حال حاضر سرمایه گذاران به صورت گروهى در حال فرار از بازارهاى مالى امارات هستند تا خود را از مرداب بحران خارج سازند. تلاش ناموفق امارات براى بازگشت سرمایه گذاران پس از آنکه مسئولان و تصمیم گیران اقتصادى در امارات به این نتیجه رسیدند که تنها راه حل گریز از بحران در بازارهاى مالی، حمایت دولت و بازارهاى مالى از سرمایه گذاران است دست به شیوه هایى گاه نامتعارف زدند که نه تنها حاصلى نداشت، بلکه بر دامنه این بحران نیز افزود. دولت امارات در شرایطى که بازارهاى مالى این کشور در بحران به سر مى برد. اقدام به خرید و فروش سهام برخى شرکتها کرد تا امیدى به سرمایه گذاران بدهد و از فرار آنان جلوگیرى کند که این اقدام دولت امارات با واکنش منفى صندوق بین المللی پول مواجه شد. به گونه اى که صندوق از امارات خواست تا در بورس مداخله نکند. برخى واسطه هاى فروش واحدهاى ساختمانى نیز براى فروش آپارتمانهاى خود دست به شگرد تازه اى زدند و سعى کردند تا با این شیوه ها خریداران را ترغیب به خرید کنند. به عنوان مثال اعلام شد که اگر کسى آپارتمانى خریدارى کند، یک دستگاه اتومبیل رایگان دریافت خواهد کرد و حتى به نسبت بزرگى مساحت وارزش واحد ساختمانی، مثلاً یک خودرو به او مى رسد. حتى یک شرکت ساختمانى یک هواپیماى پیشرفته جت را به عنوان جایزه ویژه خود براى یکصد خریدار آپارتمانهاى یک برج مسکونى در نظر گرفت. با وجود این تبلیغات گسترده و استفاده از شگردهاى جذاب آنچنانی، باز دولت امارات نتوانست تعداد قابل توجهى از خریداران را جذب کند و فرار سرمایه از این کشور بحران زده هم چنان ادامه دارد. ایرانیان قربانیان بزرگ بحران مالى در امارات پس از تبلیغات پرزرق و برق و فریبنده برخى از مشاوران املاک دبى در شبکه هاى ماهواره اى عمدتاً فارسى زبان که در آن حتى مدعى شده بودند که قیمت خرید ملک در طى کمتر از 5 ماه تامین مى شود و سوى دیگر تبلیغات پردامنه و رنگارنگ برخى از نشریات داخلى سبب گردید تا ایرانیان به سرمایه گذارى در این بخش بپردازند و بدینوسیله با گسترش بحران در این کشور به شدت متضرر شوند. رئیس شوراى بازرگانان ایرانى مقیم در دبى وضعیت ایرانیان مقیم در دبى را این چنین تشریح مى کند: «اتفاقى که براى ایرانیان افتاده این است که وام هاى کمک خرید که تا 80 و 90 درصدبهاى ساختمان مى رسید و توسط بانکهاى اماراتى یا اروپایی- آمریکایى پرداخت مى شد.به خاطر بحران مالى قطع شده است. لذا بسیارى از ایرانیان که پیش پرداخت 10 تا 20 درصدى آپارتمان را پرداخت کرده اند نه مى توانند با دریافت وام صاحب آپارتمان خود شوند و نه مى توانند آن را پس بدهند، چرا که قیمت ها به نحو قابل توجهى کاهش یافته و خریدار نیز در بازار وجود ندارد. دکتر بهمن آرمان اقتصاددان در گفت وگو با کیهان در این خصوص مى گوید:«به علت سیاستهایى که در گذشته توسط بانک مرکزى تدوین شد عملاً دشوارى هاى بسیارى براى بازرگانان و تجار ایرانى و وارد کردن کالا به وجود آمد و برعکس دولت امارات تسهیلات فراوانى را براى بازرگانان ایرانى فراهم آورد که این تسهیلات بویژه در زمینه صادرات کالا به ایران سبب گردید تا ایران یکى از بزرگترین واردکنندگان کالا از امارات باشد. دکتر آرمان مى افزاید: «این تسهیلات سبب گردید تا سرمایه ها و نیروى انسانى ایرانى به دلیل شرایط آسان ارتباطی، شبکه بانکى پیشرفته و فضاى مدرن و مناسب زندگى به سمت این امیرنشین هدایت شود، به طورى که دبى به یکى از مکانهاى بزرگ جذب سرمایه ایرانیان تبدیل شود. این اقتصاددان با اشاره به برخى از تبلیغات کاذب شبکه هاى ماهواره اى در زمینه جذب سرمایه از ایران مى گوید: «برخى از دلالان املاک در شبکه هاى ماهواره اى از ارائه وام هایى تا 80درصد قیمت مسکن و بدون بهره سخن گفتند و بدین وسیله سرمایه هایى را که مى بایست در این کشور مورد استفاده قرار گیرد از کشور خارج نمودند و در این میان تنها ایرانیان نبودند که متضرر شدند و افرادى از سایر کشورها خصوصاً اروپائیانى که براى زمستان گذرانى در این کشور سرمایه گذارى نمودند نیز متضرر شدند اما باتوجه به بعد مسافرتى کوتاه میان ایران و امارات که فاصله اى کمتر از تهران به بندرعباس دارد، ایرانیان بیشتر به سرمایه گذارى پرداختند و شرکتهاى دلال فعال در این خصوص واحدهایى را به ایرانیان فروختند که تنها به صورت نقشه وجود داشت و متأسفانه این سرمایه هاى عظیم به جاى امنیت و گسترش سرمایه گذارى در داخل، این چنین از بین رفت.» گسترش بحران مالى در روزهاى آینده دکتر محمدحسین ادیب وضعیت اقتصادى امارات را بسیار بغرنج توصیف مى کند. این استاد دانشگاه در گفتگو با کیهان مى گوید: «سقوط 63% ارزش بورس دبى به علاوه زیان 15 میلیارد دلارى از دپوى کالا و عدم تمدید وام کوتاه مدت به دبی، شاکله و انضباط فکرى اقتصاد امارات را درهم ریخته است. اما این کشور ذخایر ارزى عظیمى داشت که مى توانست بحران اخیر را مدیریت نماید. ولى امارات برخلاف ژاپن و چین، ذخایر ارزى خود را به صورت سهام شرکتهاى سرمایه گذارى نگه دارى کرده و عمده سهام بانکهاى غربى را خریدارى نموده است. به طور مثال 5درصد سهام «سیتى گروپ» را خریدارى نموده که در حال حاضر تقریباً رایگان است.» دکتر بهمن آرمان، کارشناس برجسته اقتصادى نیز مى گوید: «در منطقه ما چندین کشور وجود دارند که داراى صندوق ذخیره ارزى هستند همانند کویت، عربستان، عمان و قطر. آنچه که در دبى صورت گرفته برخلاف دیگر کشورهاى منطقه چون عربستان سرمایه گذارى هایى است که در یک جا و به قول معروف در یک کاسه قرار گرفته و متنوع نمى باشد و به دلیل تمرکز بیش از حد این امیرنشین که در مجموع قابلیت تبدیل شدن به کشورى یکپارچه را ندارد، نتوانسته این بحران را مدیریت نماید. دکتر ادیب در پیش بینى آینده امارات و اثرات این بحران مى گوید: «در باب بحران در امارات ما به آغاز نزدیک تریم تا پایان. اقتصاد امارات طبیعت باران را یافته، یعنى عمر خود را در سقوط طى مى کند. هدف مدیریت کلان امارات حل مشکلات اقتصادى امارات نیست، بلکه حل مشکل بانکهایى است که به امارات وام داده اند. وضعیت امارات آنقدرها که مى گویند بد نیست، بدتر از آن است.» این استاد دانشگاه در پاسخ به این پرسش خبرنگار کیهان که جامعه اماراتى به بازگشت سریع سرمایه عادت کرده و با این بحران چگونه روبه رو مى شود اظهار مى دارد: «این عادت همواره جزئى از راه حل است ولى اکنون جزئى از این مشکل شده است.»  

بابک اسماعیلی .ایرنا